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Quel loyer à prendre en compte pour la fixation du prix du bail renouvelé ?

Cass. 3ème civ., 11 avril 2019, n° 18-14252 : fixation prix bail renouvelé

Cet arrêt considéré comme important, puisqu’il est publié sur le site de la Cour de cassation reprend des solutions de principe bien établies par de précédents arrêts de la Haute juridiction.

La société propriétaire avait sollicité de sa locataire, la révision triennale du loyer pour le voir fixer à la valeur locative. En réaction, la société locataire a sollicité le renouvellement du bail pour voir fixer son montant à un loyer plafonné. De son côté, la société propriétaire a sollicité le déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

La Cour a rejeté les demandes de la bailleresse.

La Cour de cassation juge que « la cour d’appel a exactement retenu que, pour calculer le montant du loyer plafonné au 1er juillet 2012, le loyer à prendre en considération pour l’application de la variation indiciaire était celui fixé par les parties lors de la prise d’effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation judiciaire du loyer révisé en cours du bail expiré ».

Cette position de la Cour de cassation est constante (Cass. 3ème civ., 6 mars 2013, n° 12 13962).

En effet, s’il y a matière à plafonnement, le loyer plafonné doit être calculé sur la base du loyer initial, même en cas de modifications conventionnelles du loyer qui pourraient intervenir en cours de bail, qui sont en revanche susceptibles de constituer des motifs de déplafonnement.

Il n’y a pas lieu de calculer le loyer plafonné sur la base d’un loyer qui ne serait pas le loyer initial et qui aurait été fixé à une époque quelconque au cours du bail expiré.

Cette jurisprudence est illustrée dans les hypothèses de loyer à paliers selon que l’on se trouve en présence de paliers progressifs, auquel cas le plafonnement s’applique sur le loyer initial (Cass. 3ème civ., 17 mai 2006, n° 05 11685) ou que l’on se trouve en présence d’abattements, auquel cas le loyer plafonné s’applique également sur le loyer initial mais évidemment le résultat est substantiellement différent.

1. La Cour de cassation estime que la cour d’appel n’avait pas à répondre à des conclusions inopérantes, dès lors que la bailleresse ne prétendait pas être privée de tout bénéfice financier, de sorte qu’elle n’était pas fondée à invoquer les dispositions de l’article 1er du premier protocole additionnel à la CEDH.

2. La Cour de cassation décide que lorsque le loyer révisé a été fixé judiciairement à la valeur locative en cours de bail, cette fixation qui intervient en fonction des dispositions légales ne constitue pas une modification notable des obligations respectives des parties justifiant le déplafonnement du loyer lors du renouvellement (CA Paris, ch. 5 3, 15 février 2012, n° 10/05366), à la différence des effets d’une modification purement conventionnelle du loyer intervenue pendant le cour du bail qui, quant à elle, serait susceptible de constituer une modification notable des obligations respectives des parties justifiant le déplafonnement (Cass. 3ème civ., 15 févr. 2018, n° 17-11.866 et 17-11.867).

En cas de doute sur votre situation, parlons en ensemble.

Virginie HEBER-SUFFRIN
Virginie Heber-Suffrin
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