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Indemnité d’éviction – défaut d’immatriculation régulière – Cassation 28 mai 2020 n°19-15 001

Dans un arrêt de la Cour de cassation du 28 mai 2020 n°19-15 001, la Cour a jugé que 

« Selon l’arrêt attaqué (Pau, 7 février 2019), le 9 mai 2008, M. X… et Mme Y… ont donné à bail à la société anonyme Open sud gestion (la société), pour une durée de neuf années entières, une villa meublée avec terrain, terrasse et piscine, destinée à une activité d’exploitation hôtelière et/ou para-hôtelière consistant en la sous-location meublée de locaux situés dans le même ensemble immobilier avec mise à disposition de services ou prestations para-hôtelière à la clientèle.

Le 3 novembre 2016, M. X… et Mme Y… ont délivré à la société un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 27 mai 2017.

Puis, déniant à la locataire le droit à indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation régulière au registre du commerce et des sociétés à l’adresse du bien loué, ils l’ont assignée en validation du congé et en expulsion.

En application de l’article 1014, alinéa 2, du Code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

La société fait grief à l’arrêt de juger qu’elle ne bénéficie pas du droit au renouvellement du bail, en conséquence, de rejeter sa demande d’indemnité d’éviction, d’ordonner son expulsion et de la condamner à verser à M. X… et à Mme Y… une certaine somme au titre d’une indemnité d’occupation, alors « que le juge ne peut pas dénaturer les termes clairs et précis des contrats ; qu’en l’espèce, l’acte en date du 9 mai 2008 signé entre la société Open sud gestion et les consorts X…-Y… stipule à son article 2 que « les soussignés affirment et déclarent leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L. 145-1 du Code de commerce et des textes subséquents ; et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application dudit statut » ; qu’en affirmant, pour refuser le droit à une indemnité d’éviction du preneur, qu’il n’est pas stipulé au contrat de bail que le bailleur accepte de façon non équivoque de dispenser le preneur « du défaut d’immatriculation » (sic) au RCS, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis de l’article 2 de l’acte du 9 mai 2008 et a violé l’article 1134, devenu 1192, du Code civil. »

Vu l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis :

Pour rejeter la demande de la société en paiement d’une indemnité d’éviction, l’arrêt retient qu’il n’est pas stipulé au bail que le bailleur accepte de façon non équivoque de dispenser le preneur « du défaut d’immatriculation » au registre du commerce et des sociétés, de sorte que cette condition était requise à la date du congé.

En statuant ainsi, alors que le bail stipulait que les parties déclaraient « leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L. 145-1 du Code de commerce et des textes subséquents, et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application de ce statut », la cour d’appel, qui a dénaturé cette convention claire et précise, dont il résulte que le bailleur avait renoncé à se prévaloir de la condition d’immatriculation, a violé le principe susvisé. »

Des questions ? Nous sommes là pour y répondre.

Virginie HEBER-SUFFRIN


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