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Cassation 3ème ch civ. 10 septembre 2020 n°18-21890 : l’obligation de délivrance conforme est une obligation continue tout au long du bail commercial – amiante

La Cour de cassation rappelle que l’obligation de délivrance est une obligation continue, à laquelle le bailleur est tenu pendant toute la durée du bail.

En l’espèce un bail avait été conclu en mars 2010, mais le locataire avait ensuite constaté que les locaux étaient amiantés, les fibres d’amiante dans l’air étant supérieures à la norme règlementaire.

Le locataire avait dû rechercher d’autres locaux, conclure un autre bail et déménager, et il avait par conséquent cessé de payer les loyers.

Le bailleur lui avait signifié un commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire.

Le locataire avait formé une opposition à commandement et avait invoqué l’exception d’inexécution pour demander à être déchargé du paiement des loyers.

En première instance, le Tribunal avait jugé que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, en ne procédant pas au désamiantage des locaux.

La cour d’appel de Grenoble avait cependant infirmé le jugement en considérant que le décret relatif à la protection contre l’amiante était postérieur à la conclusion du bail.

La cour d’appel avait validé le commandement, condamné le locataire à payer les loyers et ordonné son expulsion.

La décision de la cour d’appel de Grenoble est cassée par la Cour de cassation.

La Cour de cassation rappelle que l’obligation de délivrance ne doit pas s’apprécier seulement à la date de la conclusion du bail, mais « tout au long de l’exécution du contrat ».

Si une nouvelle réglementation intervient postérieurement à la conclusion du bail et si des travaux apparaissent indispensables pour que le local soit conforme à sa destination, ces travaux restent à la charge du bailleur.

La Cour de cassation rappelle un principe constant :  l’obligation de délivrance est une obligation continue.

Il a déjà été jugé que la prise en charge des travaux de désamiantage, nécessaires à l’activité stipulée au bail, pèse sur le bailleur au titre de son obligation de délivrance (Cass. 3e civ, 18 janvier 2018, n° 16-26011).

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Virginie HEBER-SUFFRIN

Virginie HEBER-SUFFRIN

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