MeilleursAudits.com propose des audits spécifiques du bail commercial, lors des étapes clefs de la vie de l’entreprise, par un avocat spécialisé, sur toute la France.

Nos audits locataires 

audit spécial covid 19

audit avant acquisition ou vente d’un fonds de commerce

audit au cours du bail commercial

audit avant renouvellement du bail commercial

audit avant acquisition des parts sociales

audit avant ouverture d’une procédure collective

 

Nos audits bailleurs 

Audit avant acquisition ou vente des murs

audit au cours du bail commercial

audit avant renouvellement du bail commercial

Virginie Heber-Suffrin est avocate au barreau de Paris depuis 27 ans et associée fondatrice du cabinet HSA AVOCATS à Paris (17éme).

J’exerce en conseil et en contentieux en doit immobilier et particulièrement en droit des baux commerciaux à Paris et en province.

J’assiste mes clients lors des congés, renouvellements, indemnités d’éviction, résiliation, résolution, cession, sous-location, déspécialisation.

Pour tous types de locaux : commerces, hôtels, brasseries, bureaux, boutiques, sites industriels, entrepôts.

Ma clientèle est constituée d’entreprises (PME, CAC 40, fonds) et de particuliers.

Depuis les récentes réformes Pinel/ACTPE (2014), Macron (2015) et la réforme du droit des contrats (2016 et 2018), je constate que locataires et bailleurs ne sont pas informés de « leurs nouveaux droits ».

Il s’agit plus de droits pour les locataires et d’obligations pour les bailleurs.

Des locataires payent, sans le savoir, des charges qui ne sont plus dues depuis les réformes.

Des locataires ou des bailleurs respectent des clauses écrites dans leur bail alors que depuis la loi Pinel/ACTPE de 2014, elles sont « réputées non écrites ». La sanction est tellement grave, qu’elles sont réputées ne pas être écrites dans le bail.

J’ai eu un client locataire hôtelier dont le bail s’était renouvelé en janvier 2016 (donc post loi Pinel) sans signature d’un avenant. Il avait payé 140 000 € de travaux de toiture en décembre 2016. Or ces travaux, relevant de l’article 606 du Code civil étaient depuis la date de renouvellement du bail à la charge du bailleur, ce que le bailleur et le locataire ignoraient.

L’événement déterminant a été un contentieux dans un laboratoire de production, à la suite d’une cession. L’acquéreur avait omis d’auditer le bail avant la cession. Il s’est retrouvé avec son unique site de production dans un état lamentable, ce qui a créé un lourd contentieux. Un audit avant la cession aurait permis d’éviter un contentieux et de diminuer le prix de cession.

 

Une analyse détaillée des clauses du bail commercial et des avenants par un avocat spécialisé en bail commercial.

La rédaction d’un compte-rendu des irrégularités détectées avec des conseils appropriés.

La transmission du compte-rendu sous trois jours ouvrés.

• Si la clause d’indexation est stipulée uniquement à la hausse le locataire peut demander sa suppression et le remboursement des sommes verséesCondamnation du bailleur à rembourser au locataire 219,26 € (lire l’arrêt de la cour d’appel Paris 30 janvier 2019, n°17/07597)

  Condamnation du bailleur à rembourser 53.264,31 €  (Cour de cassation 14 janvier 2016, n° 14-24.681)

 

• Si la régularisation annuelle des charges est non conforme, le locataire peut demander le remboursement des appels de charges perçusCondamnation du bailleur au remboursement de 342,80 € d’appels provisionnels sur charges non justifiées ni régularisées (Arrêt de la Cour d’appel de Paris, 11 janvier 2018, n° 17/10733)

 

• Si les clauses transférant certains impôts au locataire sont mal libellées (taxe foncière, taxe de balayage, TEOM, taxe sur les locaux à usage de bureaux, CET…) le locataire peut en demander le remboursement.Confirmation de la condamnation du bailleur au remboursement de 721,55 € de charges non justifiées et notamment de 6.092 € de TEOM (lire l’arrêt de la cour de cassation civ. 3, 13-09-2018, n° 17-22.498)

  Taxe foncière indue : 10 000 €/ anpréjudice financier sur 9 ans : 90 000 €

 

• Si les charges de travaux et honoraires mis à la charge du bailleur sont illicites, le locataire peut en demander le remboursement (article 606, remplacement, vétusté, ravalement, mise en conformité, charges prescrites par les administrations et honoraires liés à la réalisation des travaux…)Condamnation du bailleur à 260,10 € au titre de travaux de ravalement (lire l’arrêt de la cour d’appel de Paris, 08 décembre 2015, n° 14/20433)

 

• Si les états prévisionnels des travaux des trois prochaines années ne sont pas mentionnés en annexe du bail, le locataire peut contester tout appel de charges relatifs à ces travaux

 

• Si la clause résolutoire n’est pas légale le locataire peut demander sa suppression